一、制定背景和目的

做好农房确权登记发证工作,是深化农村改革的重要内容,是促进农村经济发展、农村社会稳定、村民权益保护的大事,是贯彻落实党的十九大报告提出的乡村振兴战略的迫切需要,具有十分重要的现实意义。为更好地贯彻落实《余姚市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》(余党办〔2018〕10号)有关精神,由市国土局牵头,并经多方征求意见,制定《余姚市农村宅基地及住房确权登记实施细则》。《实施细则》的制定是进一步规范农房登记发证工作操作流程和细化职责分工的需要,也为下步全力推进登记工作奠定扎实基础。

二、制定依据

为规范农村宅基地及住房确权登记行为,保护权利人合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》(浙政办发〔2014〕73号)、《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》(浙政办发〔2017〕43号)和《余姚市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》(余党办〔2018〕10号)等有关规定,结合我市实际,制定《余姚市农村宅基地及住房确权登记实施细则》。

三、主要内容

1、本次农房确权登记工作有何意义?

对广大农民来说,农房确权登记最主要的意义就是通过不动产登记,申领不动产权证书,维护和保障农民合法财产权益。同时,也为农村土地改革,稳妥推进农民住房财产权利抵押及宅基地“三权分置”等奠定了基础。

2、1982年前建成的农房如何确权登记?

农房建造于1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在地集体经济组织对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认,填写农村宅基地及住房确权登记权属审核表,报乡镇人民政府(街道办事处)审核,可按实际使用面积和实际建筑面积予以农房确权登记。

3、少批多建的农房可以登记吗?

(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民超过批准面积占用宅基地建房,至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时处理政策进行处理后,按实际使用面积和实际建筑面积予以农房确权登记。

(2)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日(第二次土地调查)止,农民超过批准面积占用宅基地建房,但符合土地利用总体规划和村镇规划的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,在对现审批规定标准面积内的未批部分进行处理(处罚)后,按土地利用现状和村镇规划及现有人口补办审批手续,对不符合补办用地审批手续违法超占宅基地,且确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的,超过批准面积部分可由村集体经济组织讨论确定收取宅基地有偿使用费,并按批准面积予以农房确权登记。

(3)2010年1月1日至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日前,农民建房超过批准面积占用宅基地,但建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划,由乡镇人民政府(街道办事处)确定宅基地的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,对现审批规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按违法占用前的地类和村镇规划及现有人口办理审批手续,对不符合补办用地审批手续违法超占宅基地,且确因违法超占不足一间房屋等原因暂时无法拆除的,超过批准面积部分可由村集体经济组织讨论确定收取宅基地有偿使用费,并按批准面积予以农房确权登记。

4、未批先建的农房如何确权登记?

(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前,农民未经批准占用宅基地建房,至今未处理的,可由本农村集体经济组织出具证明,参照当时处理政策进行处理后,按实际使用面积和实际建筑面积予以农房确权登记。

(2)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施起至2009年12月31日(第二次土地调查)止农民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,由乡镇人民政府(街道办事处)确定宅基地的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,在对审批规定标准面积内的未批部分进行处理(处罚)后,按土地利用现状地类(二调)和村镇规划及现有人口办理审批手续。

(3)2009年12月31日(第二次土地调查)起至2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日前,农民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的,由乡镇人民政府(街道办事处)确定宅基地的,经本农村集体经济组织同意并公示无异议,对现规定面积标准内的未批部分进行处理(处罚)后,按违法占用前的地类和村镇规划及现有人口(户型)内的标准办理审批手续,农房占用宅基地面积超过补办审批面积的,不足50平方米(一间)的部分,可由村集体经济组织讨论确定收取宅基地有偿使用费,超过50平方米(一间)的,由市综合行政执法局、市国土资源局会同各乡镇(街道)负责对违法建筑、违法土地进行处置。

(4)2014年3月27日浙政办发〔2014〕46号文件下发之日起,农民未经批准占用宅基地建房,但建房者符合“一户一宅”条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划,由市综合行政执法局、市国土资源局会同各乡镇(街道)负责对违法建筑、违法土地进行处置。经乡镇人民政府(街道办事处)处理(处罚)后,按现有人口(户型)办理用地和规划审批手续。

5、“一户多宅”的农房可以登记吗?

(1)农民于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前,经批准建造了多处农房,可按批准面积依法分别予以确权登记。

(2)村民在本村拥有两处或两处以上宅基地,如两处占地面积合计未超过《余姚市农村宅基地管理办法》(余政办发〔2015〕1号)规定的户型面积标准,且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划要求的,准予农房确权登记。

6、非本村村民是否可以确权登记?

(1)非本农村集体经济组织成员的农民或城镇居民,以继承方式取得农村合法所有房屋的,准予农房确权登记,并在权属证书上注明“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

(2)城镇居民于1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前,经批准建造的农村房屋,准予农房确权登记,并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员”。

(3)农民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房的,可凭相关批文和权属证明文件申请农房确权登记,但需在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员(拆迁安置房)”。

(4)原为农村集体经济组织成员,因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的,其在原农村集体经济组织内的合法所有房屋准予农房确权登记,但需在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。

(5)权利人因离婚或其他分家析产获得农房并符合分户条件的,申请确权登记时需本农村集体经济组织同意并公示无异议后,报乡镇人民政府(街道办事处)审核后,凭相关手续可依法予以确权登记,但需在权属证书上注明“该权利人为离婚或其他分家析产取得本村集体经济组织住宅”。

7、原已发的土地证或房产证需要收回吗?

(1)对于宅基地已登记或房屋已登记的,应当收回宅基地使用权证或房屋所有权证(避免重复发证),颁发新的不动产权证。

(2)对于宅基地和房屋已分别登记的,可按照“不变不换”的原则,暂时保持宅基地使用权证和房屋所有权证不变。

8、本次农房确权登记发证的程序是什么?

按照“户申请、村集中、乡镇(街道)受理联审处理、市(登记机构)登记”的办证程序。

9、初审的具体程序是什么?

初审由联村组长牵头,召集城建办、村领导干部(村民组长)、作业单位负责人开展审查。在摸清每一户家庭成员状况、房屋建造年份的基础上,依据《余姚市农村宅基地管理办法》和《余姚市农村宅基地及住房确权登记实施细则》,确定是否予以确权,不予确权部分按照现有政策明确可以补办的面积(具体见《不动产登记村级审查表》),并形成《余姚市XX镇XX村农房调查汇总表》,提交乡镇(街道)联审。

10、联审的具体程序是什么?

联审由乡镇(街道)确权办牵头,召集国土、规划、住建、信访、综合行政执法等部门,根据余姚市农房登记有关文件规定,结合初审成果和测绘成果,明确对申报的农户如何确权登记、如何补办、如何保留(村有偿使用费是否收取)、如何拆除,形成联审会议纪要和该户的《不动产登记乡镇级审核表》,对依法确权登记的农房形成《余姚市XX镇XX村农房处理汇总表》,并予以公告。

11、村民如何参与本次农房确权登记发证?

本次工作将以村为单位统一开展,在进村调查前将发放告知书,农户可向所在村提前预约入户调查时间,并配合做好所拥有农房的指认、界址确定、资料提交等工作。调查结束后,成果将在村集体内进行公示,农户若有异议可及时向村委会或权籍调查作业单位反映。

12、村民农房合法权益如何保障?

(1)及时关注所在村公示栏有关农房确权登记的公告,也可向村委会咨询所在村工作开展的情况,以免错过入户调查的时间。

(2)对测绘调查成果公示有异议的,及时向村委会或作业单位反映,便于重新核实确认。

(3)对1982年前建造的农房,在测绘调查成果公示结束后,及时向村委会提出沿革具结申请。

(4)对需补办的农房,应在测绘调查成果公示后,及时向村委会提出补办申请。

(5)对权属、界址有纠纷的,应及时先向村委会提出,按规定解决后确权。

(6)涉及农房继承、分家析产等情况的,及时准备相关继承书、分家书、司法裁定或公证书、家庭关系身份证明等有关材料,作为确权依据一并提交。

13、本次农房确权登记有什么惠民举措?

本次工作范围内农房的权籍调查等相关费用由市财政统一承担。乡镇(街道)以及不动产登记等部门将向村级基层延伸服务,提供便利。

四、解读机关

解读机关:余姚市国土资源局

解读人  :施文明（科室负责人）

联系电话:62731172

政策原文：http://www.yy.gov.cn/art/2018/11/12/art_1229136683_632196.html