各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：

《余姚市工业用地二次开发项目管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

余姚市人民政府办公室     

2025年1月17日    

（此件公开发布）

余姚市工业用地二次开发项目管理办法

（试行）

为进一步提高我市工业用地节约集约利用水平，鼓励各类工业企业充分利用现有工业用地增容提质，切实推动实体经济高质量发展，现根据《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》（浙政办发〔2023〕12号）、宁波市委市政府《关于开展全域国土空间综合整治助推高质量发展建设共同富裕先行市的意见》（甬党发〔2023〕5号）等精神，结合我市实际，特制定本办法。

第一条  适用范围

本市工业用地上的新建、改建、扩建等二次开发项目以及监管工作，适用本办法。

第二条  必要条件

本办法所称的二次开发项目应当符合以下条件：

（一）符合国家和地方产业发展导向中明确的鼓励和允许类产业目录。改造后企业产能明显增强，符合环保、文保，消防和建筑安全等要求，能与周边环境相协调。

（二）工业企业必须依法取得不动产权证，产权明晰、权证一致。对于符合历史遗留用地或“边角地、夹心地、插花地”处置条件的，允许整体设计、整体报批、整体建设。

（三）最新亩均效益综合评价C档及以上的工业企业。无最新亩均效益综合评价、通过二级市场转让或司法拍卖的工业企业，以及亩均综合评价虽为D档但因转型升级、联合开发需要，经审查后视情况允许二次开发。

（四）多宗地联合开发的，各宗地需界线相邻，通过联合开发达到容量扩展、建设优化的整体目标。

第三条  开发类型和标准

根据所在区域不同，在符合相关规范的前提下分类整治。

（一）重点发展类。工业区块控制线内的工业用地，实施重点改造。在不违反国土空间规划上位刚性管控要求的前提下，优化各类规划指标，容积率宜高则高且不低于1.5。

（二）有条件建设类。工业区块控制线外经认定保留的零星工业用地，允许企业改造。涉及重点片区、重要交通干线、大运河、翠屏山的零星工业用地应符合相关规划管控要求，做到与城乡功能相融合、空间相匹配、风貌相协调，容积率上限一般按2.5控制；工业区块控制线外未纳入零星工业用地的原则上不得改造，但亩均效益综合评价A档、符合产业发展导向和先进制造业发展要求，因承担战略性新兴产业和高新技术产业发展任务、属于产业链重要配套环节的重点企业和重点民生保障企业允许改造，容积率上限一般按2.0控制。

（三）管理引导类。不符合产业政策或在全域国土空间综合整治、城市更新、土地储备等工作中明确需退出的工业用地；不符合法律法规要求，存在环保、安全风险，经整改后仍不能达标的，经相关部门认定后需退出的工业用地；亩均效益综合评价连续三年（含）以上被评为D档，对标提升后仍不能达标的企业。存在上述情形的应加强管理引导，有序推进企业腾挪入园或退出，不得新建、改建、扩建。

未列入以上三种类型，相对集中或独立地段的存量工业用地，经四邻同意后允许其按上限1.0容积率改扩建；合法建筑经鉴定为D级危房的，允许其改建、重建，但不得改变原建筑使用性质、扩大原建筑面积、增加原建筑高度。

第四条  开发模式

工业用地二次开发模式分为以下五类：

（一）增容提质模式。工业企业自主单独实施改造，通过提高开发强度、增加建筑容量、开发地下空间、工业设备上楼等方式增容提质，推动有机更新和扩容利用。

（二）企企合作模式。二次开发无意愿的企业，鼓励通过合作开发、以地换房等方式进行二次开发。开发完成后可按共用宗地方式办理分割审批、登记，区块由开发主体负责管理，宗地范围内的道路、绿地、公用设施等属于全体业主共有。

（三）工业地产模式。支持原土地使用权人自主改造。具体按余姚市工业用地二次开发分割转让相关规定执行。

（四）自主联合模式。鼓励相邻宗地土地使用权人申请联合改造。在符合详细规划的前提下，允许打破权属界线置换土地，编制改造方案，约定分割比例。改造方案中的建筑布局不受权属界线限制，可集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施。改造方案经相关部门审批后，核发建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证。改造完成并竣工验收后，根据改造方案中批准约定的比例将产权分割登记到各企业名下。

企业可保持独用宗地方式，按有利于建筑方案布局进行界址调整优化，界址调整后各地块均能满足独立使用条件，并按调整后的界址界线重新签订出让合同和进行确权登记，重新约定的宗地数不得超过原宗地数。

（五）共建共享模式。鼓励相邻宗地土地使用权人在满足消防和建筑安全的前提下，通过相邻厂房联建（分界处设置物理分隔）、强化防火措施、相邻地界减少退距等方式提高土地利用效率。该模式允许按独用宗地方式登记，各地块之间指标可统筹、配电房等附属设施可共享。

第五条  其他规定

（一）工业控制线内的工业用地二次开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星地块，符合国土空间规划的前提下，允许以协议方式供应给周边项目作为增资扩产用地。对单宗面积大于3亩且累计面积不超过二次开发项目总面积20%的，由市政府集体决策后以协议方式供应。

（二）联合开发项目涉及土地分割置换、房屋互换的，按互换的土地使用权、房屋价格的差额作为契税、土地增值税的计税依据缴纳；涉及到土地分割转让的，可按政府确定的指导价格进行交易，按规定缴纳转让环节各项税费。

（三）联合改造项目涉及开竣工时间的，原则上以批准的联合开发方案为准。并宗地块开竣工日期不得超过最迟地块的开竣工日期。同一主体并宗开发的项目参照执行。

（四）联合改造项目，允许牵头单位申请建设工程规划许可证和其他手续办理。

（五）产业、工艺流程未明确，但地处工业控制线内或零星工业用地规划范围内的项目，除化工企业外，设计方案在满足火灾危险性类别为丙类及以上的前提下，允许以标准厂房立项，实施承诺制审批。企业承诺非两高和限制类、淘汰类产业，符合节能降耗、环境保护等要求。项目投产前，由属地纳入“标准地”管理，或按余姚市工业厂房出租管理有关规定执行。

第六条  申报材料

企业申请二次开发需提供以下材料：

（一）余姚市工业用地二次开发项目申请表（见附件1）

（二）项目情况申报表（见附件2）

（三）承诺书（见附件3）。

（四）余姚市工业用地投资建设协议（见附件4）。

（五）工业用地及建筑物不动产权证书、营业执照等。

（六）建设工程设计方案（包括总图、效果图）。分期建设的，应当在建设工程设计方案中明确分期建设内容和分期实施年限。

（七）联合改造项目需提交项目改造方案（确定改造方案并各方盖章，明确联合体牵头单位，多方权责、拟不动产分割登记方案及附图、退出机制）。

第七条  办理流程

工业用地二次开发涉及容积率突破规划限制或需多部门协调的项目，由宗地权属企业按以下程序办理（流程图见附件5）：

（一）申报复核。

企业填报项目申请表，向属地提出改造申请，提交书面承诺书，并签订《余姚市工业用地投资建设协议》。属地协调有关单位对企业违法用地和未经登记建筑情况、建筑和消防安全情况，产业准入、环保、详细规划要求进行初步审查。企业未经登记建筑处置，参照《余姚市违法建筑分类处置操作指南（试行）》（余改拆〔2021〕4号）文件，其中因生产经营需要临时保留的部分违法建筑，在确保消防和建筑安全的前提下，征得属地同意并备案后，承诺规划验收前拆除。涉及详细规划调整或修编的，可由属地牵头补办的，提交证明材料，经认可后可申请容缺办理。

初审确认后，报市工业用地整治中心复核。

（二）论证审查。

二次开发项目复核通过后，市工业用地整治中心在5个工作日内召集市发改局、市经信局、市资规局、市住建局、市综合执法局、生态环境局余姚分局等部门进行现场踏勘和设计方案审查。企业修改完善方案后，市工业用地整治中心组织相关部门召开联审会议，其中除国省道、大运河、翠屏山等规划区域外，且规模在10000平方米(含)以下，经联审无争议的单宗项目，各部门在3个工作日内出具审查意见（见附件6），由市政府分管副市长确认后，审批实施。

建设规模在10000平方米以上或经部门联审有争议的单宗项目，以及联合改造项目，由市工业用地整治中心汇总后，提交市工业用地整治专项小组会议审议，经会议同意后方可实施。需上报市政府常务会议的，经同意后实施。

（三）项目审批。

通过审查的企业，应进行项目核准、备案,按规定申请办理建设工程规划许可证和施工许可手续。涉及高层、超高层及加层项目，须通过施工图审查后申请办理建设工程规划许可证。企业在确保消防、施工和房屋安全前提下，按照规划许可证范围进行施工图审查，对已取得建设工程规划许可证的宗地土地范围，可分栋分批向市住建局申请办理施工许可证。

市资规局、市住建局应做好信息互通，并在一个月内告知市工业用地整治中心和项目属地。项目属地及时做好建设项目监督管理。

（四）施工建设。

1.企业在征得属地同意后，可按时序分批边拆边建。对建设周期较长的项目，按批准时序建设的，可按规定程序办理工程规划许可证延长手续至项目竣工。

2.工业企业在分阶段改造过程中，临时保留的未经登记建筑在规划验收前必须拆除。未按规定拆除的不予验收，并由相关执法部门依法处理。

3.二次开发项目需全面推进工业园区（工业集聚区）“污水零直排区”建设，按照相关规定做好雨污分流、污水纳管建设，建立健全长效运维管理机制。

（五）竣工验收。

1.根据《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》,建设项目可以整体竣工验收，也可以分期竣工验收，无需环评的标准厂房建设无需竣工环境保护验收。

2.二次开发项目分期竣工验收的，允许分批或分幢竣工先行测绘验收，符合竣工验收标准的可出具核实意见。整个项目完成后，建设单位正式申请竣工规划核实，提供完整综合测绘成果报告，符合审批要求的核发建设工程规划核实确认书。

3.在消防车道、消防水池、消防水泵房、消防控制室、室外消火栓系统、变配电房等重要的公共消防设施完成设计内容、实现设计功能的前提下，建设单位可分期分批申请消防验收、备案和抽查及档案验收，并办理竣工验收备案。

4.企业在完成基本建设项目正常验收程序后，在办理不动产权证前须按照《余姚市工业用地产业投资建设协议》的约定向属地提供履约银行保函。

第八条  职责分工

（一）市发改局负责项目核准、备案，节能审查，项目产业准入等。

（二）市经信局负责审查企业亩均效益综合评价档次、行业准入要求。

（三）市资规局负责审查项目涉及国土空间规划相关内容和改造设计方案，按要求办理建设工程规划许可证、不动产权证等。

（四）市住建局负责建设工程消防设计审查，办理建设工程施工许可证和建设工程消防验收、备案抽查等，按要求做好工程施工监管。

（五）市应急管理局负责审查、监督二次开发项目预期生产工艺所涉的安全生产要求，参与项目论证、审查等，开展项目建成投产后的安全生产检查指导。

（六）市综合执法局负责指导属地开展二次开发项目涉及未经登记建筑的查处工作，并做好项目审查。

（七）市营商环境建设办会同市工业用地整治中心优化审批流程，依托市企业综合服务中心做好工业企业在二次开发中的政务增值化服务。

（八）宁波市生态环境局余姚分局负责审查项目环保审批手续和污水零直排区建设要求落实情况。

（九）市工业用地整治中心负责统筹全市工业用地二次开发项目的管理。具体负责牵头项目上报资料收集，组织项目复核、论证、审查工作，以及提交市工业用地整治专项小组会议有关准备工作。

（十）属地负责查处“两违”情况、建筑和消防安全情况，产业准入、项目生产工艺流程、环保、控规（村庄规划）要求，以及近五年拆迁改造计划情况，提出初审意见。负责处理相邻影响关系。

（十一）其他有关部门根据项目涉及具体情况，按需参与项目论证、审查等。

第九条  工作要求

（一）完善工作机制。市工业用地整治中心要着力研究工业用地二次开发工作，建立容缺办理承诺事项的按期销号台账，推进、协调、验收、考核工业用地二次开发相关工作。有关部门要根据职责分工和市工业用地整治领导小组及专项小组会议要求，及时做好相关审批文件修订工作，建立“容缺办理+承诺制”办理模式。属地对企业在容缺办理中涉及的容缺资料、承诺事项要及时提交补充材料，并做好按期销号工作；在无特殊情况下不能按期销号的，不再进行容缺办理，并在当年度工业用地二次开发考核中一票否决。

（二）加强监督管理。依据《余姚市建设项目全流程闭环管理工作指引（试行）》（余建发〔2023〕69号），属地要对批后项目开展日常巡查，主要检查建设项目是否依法取得建设工程规划许可证和施工许可证、限额以下工程是否进行登记。“两证”不齐全或未登记的建设项目，依法责令当事人停止建设，并停止供电、供气、供水。属地、各相关部门充分运用全流程闭环小程序，及时录入项目情况，保证项目实现闭环管理。属地要加强批后项目的监督管理，对改造后企业达产及违建承诺拆除情况，进行验收和履约管理。

（三）加大政策扶持。实施工业用地二次开发的项目，在不改变规划和土地用途的前提下，企业通过改造提高现有工业用地容积率的，不再增收土地价款。转让土地涉及边生产边施工这一情形的，在做好生产、施工安全分隔措施的基础上，在纳入二次开发后可在再开发方案中，根据边生产边施工的合理工期安排约定竣工时间。

第十条  附则

本办法自印发之日后30日起施行。

附件：附件1.余姚市工业用地二次开发申请表.docx

附件2.项目情况申报表.docx

附件3.承诺书.docx

附件4.余姚市工业用地投资建设协议.docx

附件5.余姚市工业用地二次开发项目流程图.docx

附件6.余姚市工业用地二次开发项目审查意见表.docx

政策原文：余政办发﹝2025﹞7号-余姚市人民政府办公室关于印发《余姚市工业用地二次开发项目管理办法（试行）》的通知 (1).doc