为进一步提高我市工业用地节约集约利用水平，鼓励各类工业企业充分利用现有低效工业用地增容提质，促进我市产业结构优化，切实推动实体经济高质量发展，现根据《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》（浙政办发〔２０２３〕１２号）等文件精神，结合我市实际，特制定本操作办法。

第一条 适用范围

全市低效（存量）工业用地上的新建、改建、扩建等整治改造项目必须符合以下条件：

（一）土地合法。整治改造的工业企业必须依法取得不动产权证，产权明晰、权证一致。

（二）项目优化。整治改造项目必须符合我市产业发展导向中明确的鼓励类、允许类产业。整治后企业必须产能明显增长、后劲明显增强，同时符合环境保护、消防和建筑安全要求，能与周边环境相协调。低效工业用地上不得新建、改建、扩建非工业项目，经市政府认定的保障性租赁住房项目、创新型产业用地（M0）、小微企业园和工业地产除外。

第二条 改造类型和改造标准

整治改造单宗项目应先服从连片（联合）开发原则，其中城市核心区内毗邻规划居住用地的先由街道论证同意。

单宗整治改造项目由于所在区域不同，除负面清单（见附件1）一般不得改扩建外，在符合相关规范的前提下分类控制：

重点改造类：城镇开发边界内规划为工业用地的，支持企业改造，容积率下限原则上不得低于1.5（特殊工艺项目除外），上限按3.5控制。

鼓励发展类：城镇开发边界外经认定保留的零星工业点（见附件2零星工业点认定办法），鼓励企业改造，容积率下限原则上不得低于1.5（特殊工艺项目除外），上限按3.5控制。

有条件建设类:规划工业用地用途已调整但5年内暂不实施的区域（除负面清单外，见附件1），或位于城镇开发边界外未列入认定保留的工业用地,原则上推动企业腾挪入园。但对亩均效益综合评价B档及以上、符合产业发展导向和先进制造业发展要求的企业，或因承担战略性新兴产业和高新技术产业发展任务、属于产业链重要配套环节的重点企业，或因产业类型、设备工艺等原因难以腾挪的企业，由属地牵头论证，经四邻同意后，允许其改造，容积率下限原则上不得低于1.5（特殊工艺项目除外），上限按2.5控制。

其他技术指标控制要求：低层、多层厂房建筑密度上限提升至60%以内、高层厂房建筑密度上限提升至55%以内，绿地率下限按10%控制，停车位指标提升至0.3个/100㎡；建筑高度突破控规要求的根据方案另行确定。其他相关技术指标按《余姚市城乡规划管理技术规定》要求控制。

上述三类，在符合环境保护、消防和建筑安全要求的前提下，经市工业用地整治联席会议同意后，可进一步放宽相关技术指标。

第三条 申报材料

企业申请整治改造需提供以下材料：

（一）余姚市低效工业用地整治单宗项目申请表（见附件3）。

（二）承诺书（见附件4）。明确项目建成后，若遇政府征收或拆迁的，超过土地出让合同约定容积率的部分建筑，按照重置价结合成新的70%给予补偿。

（三）余姚市低效工业用地投资建设协议（见附件5）。就项目建成达成后的固定资产投资额、亩均税收，以及未达成约定产出的违约处罚等作出约定。

（四）工业用地及建筑物不动产权证明、营业执照等。

（五）建设工程设计方案（包括总图、建筑单体方案、效果图）。

（六）企业现状航拍图。

（七）办理工程规划许可证、工程施工许可证等相关资料。

第四条 办理流程

低效工业用地整治由宗地权属企业对照上述适用范围、改造类型和标准，自愿申请，具体办理流程如下：

（一）申报复核

企业填报整治单宗项目申请表，先向属地（乡镇、街道、园区，下同）提出改造申请，提交书面承诺书，并签订《余姚市低效工业用地投资建设协议》。属地协调城建城管办、资规所、环保所等单位对企业两违情况、建筑和消防安全情况，产业准入、环保、控规（村庄规划）要求进行初步审查。企业违章建筑，按照《余姚市违法建筑分类处置操作指南（试行）》文件执行，其中因生产经营需要临时保留的部分违章建筑，在确保消防和建筑安全的前提下，企业需承诺竣工验收前拆除，实施承诺制办理。涉及规划调整或修编的，由属地牵头论证后进行容缺办理（见附件5）。

初审确认后，报市工业用地整治中心复核。

（二）论证审查

整治项目复核通过后，市工业用地整治中心在三个工作日内召集市发改局、市经信局、市资规局、市住建局、市应急管理局、市综合执法局、生态环境局余姚分局等部门召开项目联审会议，并视情况组织现场踏勘。企业根据会审意见整改后，各部门在五个工作日内出具审查意见（见附件6），报市工业用地整治中心汇总。

（三）项目审批

通过审查的企业，应报市发改局进行项目核准、备案,向市资规局申请办理建设工程规划许可证。企业在确保消防、施工和房屋安全前提下，按照规划许可证范围进行施工图审查，对已取得建设工程规划许可证的单宗土地范围，可分栋（单体建筑）分批向市住建局申请办理施工许可证。

（四）施工建设

1、企业在征得属地同意后，可按时序分批边拆边建。对建设周期较长的项目，按批准时序建设的，可按规定程序办理工程施工许可证延长手续至项目竣工。

2、工业企业在分阶段改造过程中，临时保留的违章建筑在规划验收前必须拆除。未按规定拆除的不予验收，由综合执法部门将企业纳入当年度的违法企业名单。

3、整治项目需全面推进工业园区（工业集聚区）“污水零直排区”建设，按照《浙江省全面推进工业园区（工业集聚区）“污水零直排区”建设实施方案（2020-2022年）及配套技术要点的通知》（浙环函〔2020〕157号），高标准做好雨污分流、污水纳管建设，建立健全长效运维管理机制。

（五）竣工验收

1、根据《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》（国环规环评〔2017〕4号）,建设项目可以整体竣工验收，也可以分期竣工验收，无需环评的标准厂房建设也无需竣工环境保护验收。

2、整治项目分期竣工验收的，允许分批或分幢竣工先行测绘验收，符合竣工验收标准的可出具核实意见。整个项目完成后，建设单位正式申请竣工规划核实，提供完整综合测绘成果报告，符合审批要求的核发建设工程竣工规划确认书。

3、在消防车道、消防车登高操作场地、高位消防水箱、消防 水池、消防水泵房、消防控制室、室外消火栓系统、变配电房等重要的公共消防设施完成设计内容、实现设计功能的前提下，建 设可分期分批申请消防验收、备案和抽查及档案验收，并办理竣 工验收备案。

4、企业在完成基本建设项目正常验收程序后，在办理不动产权证前须按照《余姚市低效工业用地产业投资建设协议》的约定向属地提供履约银行保函。

第五条 职责分工

（一）市工业用地整治中心负责统筹全市低效工业用地整治单宗项目的管理。具体负责牵头项目上报资料收集，组织项目复核、论证、审查工作。同时做好项目备案工作，按月将项目备案信息及时反馈至属地。

（二）市发改局负责项目核准、备案，节能评审查，项目产业导向要求等。

（三）市经信局负责审查企业亩均效益综合评价档次、行业准入要求。

（四）市资规局负责审查项目涉及国土空间规划相关内容和改造设计方案，按要求办理建设工程规划许可证、不动产权证等。

（五）市住建局负责办理建设工程施工许可证和建设工程消防验收、备案抽查等，按要求做好工程施工监管和查验。

（六）市应急管理局负责审查、监督改造项目预期生产工艺所涉的安全生产要求，参与项目论证、审查等，开展项目建成投产后的安全生产检查指导。

（七）市综合执法局负责对整治项目涉及违章建筑进行查处，做好项目审查及拆违指导。

（八）宁波市生态环境局余姚分局负责审查项目环保审批手续和污水零直排区建设要求。

（九）属地负责审查两违情况、建筑和消防安全情况，产业准入、环保、控规（村庄规划）要求，以及近五年拆迁改造计划情况，提出初审意见。落实属地监管责任，加强批后项目的监督管理。

第六条 工作要求

（一）完善工作机制。市工业用地整治中心要着力研究低效工业用地整治工作，建立健全市工业用地整治联席会议制度和容缺办理的控规（村庄规划）、临时保留违章建筑两项内容按期销号台账，推进、协调、验收、考核低效工业用地整治相关工作。项目审批部门要根据职责分工和市工业用地整治领导小组及联席会议要求，积极推进《余姚市城乡规划管理技术规定》等相关审批文件及规划的清理和修订工作，建立“容缺办理+承诺制”办理模式，向企业出具明确审查意见并办理相关手续。属地对企业在容缺办理中涉及的承诺事项，要及时启动控规（村庄规划）修改程序，并做好按期销号工作；在无特殊情况下不能按期销号的，不再进行容缺办理，并在当年度工业用地整治考核中一票否决。

（二）加强监督管理。按照“属地为主、部门配合”原则，市综合执法局、市应急管理局、市消防大队要积极配合属地，共同对整治项目前、中、后期进行全过程监管，尤其是涉及违建、安全生产、消防等时段，要严把初审关、监管关，对整治后企业达产及违章承诺拆除情况，进行验收和履约管理。

（三）加大政策扶持。市工业用地整治中心认定开展的整治项目，在不改变土地用途的前提下，企业通过整治扩大生产性用房，或通过重建、扩建、翻建厂房，提高现有工业用地容积率的，不再增收土地价款。

第七条 附则

本办法自发文之日起试行，由市工业用地整治中心、市自然资源和规划局负责解释，《余姚市存量工业用地有机更新项目管理办法（试行）》《余姚市人民政府办公室关于工业用地有机更新项目分栋分批验收的指导意见》不再执行。

本办法内容与本级、上级部门后续出台的相关政策不一致的，以后续文件为准。本办法试用期限4年。

请于2024年5月14日前通过电话、信件等方式书面反馈我中心。联系人：劳相龙 ，电话：89553773，邮寄地址：余姚市南兰江西路288号余姚市工业用地整治中心。

附件6

余姚市低效工业用地整治单宗项目

审查意见表

编号：余低效工业（202X）XXX号

/

关于余姚市低效工业用地整治单宗项目管理办法于2024年5月7日至2024年5月14日向社会公开征求意见，现征集已结束。征集期间共收到反馈意见0条。