强

制

性

内

容

用地位置

出让地块位于城西工业园区，具体范围为东至徐家江河道绿地、南至五庙江河道绿地、西至河角路、北至丰茹路（四址详见附件一）。用地面积为48980平方米，折合73.47亩（具体面积以实测为准）。

强

制

性

内

容

其

他

1、明确门卫、配电等附属用房布局。

2、按规范做好无障碍设计。

3、总平面布局满足消防要求。

4、要求报送二个以上具有可比性的设计方案报批，需提交余姚市城市规划委员会或余姚市城市发展策略专业委员会审议。

5、地面停车库一律按建筑面积计算容积率。

6、商业建筑集中布置在地块南侧，结合五庙江及绿化带形成步行空间及商业内街，商业建筑与住宅建筑功能分区明确，需有单独的出入口。

7、地块买受人须带建西侧河角路（通环路—丰茹路），用地面积约为5731平方米、折合8.60亩；马漕头路（通环路—丰茹路），用地面积约为6457平方米、折合9.69亩；须单独报批，具体详见建设方案，须在竞得土地后18个月内建成移交相关主管部门。

8、地面停车库一律按建筑面积计算容积率。

9、 建筑设计中应综合考虑灯光景观方案设计。

10、装配式建筑：按照《余姚市人民政府办公室关于加快落实装配式建筑发展的通知》（余政办发【2017】82号）文件执行。

11、住宅全装修按相关政策执行。

12、商业商务用地类项目建筑按《余姚市自然资源和规划局关于转发执行<宁波市自然资源和规划局专题会议纪要>的通知》（余自然资规发【2019】14号）文件精神执行。

13、商业区域、幼儿园与住宅区域分界线不可调整。

用地性质

用地性质为二类居住用地。应建设高层住宅小区；商业建筑须集中布置与地块南侧，计容建筑面积不少于7000平方米、禁建商墅、服务型公寓等类住宅项目。

控    制    指    标

地

块

编

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用

地

代

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用

地

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积

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容

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（m）

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 (位/100 m²）

地

下

空

间

深

度

（m）

引

导

性

内

容

1、地块应统一规划、合理布局，注重与周边地段的衔接与过渡，处理好与东侧徐家江河道绿地、南侧五庙江河道绿地、西侧河角路、北侧丰茹路的关系，创造良好视觉形象及环境品质。平面设计要充分考虑宜居的均好性，精心配置小区绿化，与周边公园绿地相互贯通或渗透。

2、地块应注重沿周边道路的城市界面，做好城市空间景观设计，地块宜集中布置高层建筑，功能体现复合性。

3、建筑布局要立足提升工业园区形象；建筑风格及色彩宜结合周边现状建筑，并满足城市空间景观要求，塑造舒适美观的空间环境。

4、退界距离应满足城市设计、日照、通风、景观环境、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工安全等方面要求。

5、户外广告、外立面装修、店名招牌等须统一规划设计，并与主体建筑相协调。广告的构成元素、尺度大小、材质、颜色需与建筑的立面韵律相协调。

6、做好建筑节能设计，鼓励使用环保、节能的新型建筑材料。

机

非

/

R2

4.8980

≤1.98

≤30

≥30

居：30≤H≤54

居: 1.2

机: 1.5

≤10

商：H≤24

商:1.0

非:2.0

幼儿建筑不超过三层

60个

1.5(位/班）

日照要求

住宅日照标准按大寒日不小于满窗3小时控制。高层住宅通过日照分析确定日照间距，并满足《余姚市城乡规划管理技术规定》要求。幼儿园日照间距满足《余姚市城乡规划管理技术规定》和相关规范标准要求。

建筑间距

除满足日照要求外，其余建筑间距按照《余姚市城乡规划管理技术规定》要求控制。

人防要求

意见征求中

配套设施

1、按规范配置市政、消防、环卫、社区用房、物业管理等配套设施。

2、养老设施按新建住宅小区每百户(不足百户的，按照百户计)不小于20平方米的标准配建，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

3、依据《余政办发【2019】42号》文件，5万平方米-10万平方米的居住项目配置建筑面积不小于350平方米的室内体育场馆设施，配置的室内体育设施，需符合《城市社区体育设施技术要求（JC/T191—2006）》，并与主体工程同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。建成后无偿移交给属地政府指定的单位。

4、应配建用地面积为7934平方米，建筑面积不小于6700平方米的15班级幼儿园一座（应设置不小于500平方米的接送场地），不得移动幼儿园用地与居住用地分界线，幼儿园建设应与住宅同步规划、同步建设，需在竞得土地后18个月内交付，建设标准应符合相关技术规范要求。

5、沿街商业地块内配建建筑面积不小于60平方米、24小时对外开放公厕一座。

6、城市生活垃圾分类设施按照《宁波市生活垃圾分类管理条例》、《宁波市人民政府关于贯彻<宁波市生活垃圾分类管理条例>的实施意见》、《城市居住区规划设计标准》等相关法律法规、规定执行。

7、5G基站建设应根据《关于印发浙江省5G基站建设“一件事”集成改革实施方案的通知》（浙经信云计算【2020】128号）和《余姚市5G通信基础设施专项规划（2019-2023）》(余政办发【2020】7号）文件执行，尽量结合公共设施建设。

说

明

1、 未尽事宜应符合余姚、宁波地方技术规定、有关规范和国家标准的要求。

2、 用地面积以规划用地红线相对应的土地使用权证载明的面积为准。

3、 地块建筑面积、容积率计算标准按照《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（浙江省工程建设标准DB33/T 1152—2018）执行。

4、 本规划条件自核发之日起半年内未依法出让成交的，需重新确认。

5、 容积率为地上计容建筑面积，具体地块容积率以分地块指标为准。

6、 地块建筑后退东侧改线成品油管还需满足相关部门要求。

7、 本规划条件由余姚市自然资源和规划局负责解释。

室外标高

整个地块室外黄海标高3.700—4.000米，结合周边道路与场地做好竖向设计并满足防洪排涝要求。

市政依托

意见征求中

建设单位或个人应当按照规划条件进行建设；确需改变规划条件的，应当经余姚市自然资源和规划局批准。

设计单位应当按照规划条件有关技术规定以及相关规范要求进行建设工程设计。

 余姚市自然资源和规划局（盖章）

2021年04月13日

交通组织

1、车行出入口详见控制图则（附件一）。并应妥善考虑交通安全及空间美观。

2、小区停车位配置要求通过集中地上（下）停车场（库）解决，出入口应单独设置，步行和车行互不干扰，并在出入口附近按规范配套建设地面访客停车位，幼儿园地下停车位不小于30个，应集中布置于幼儿园地下。地面停车位数量不多于总配建数量的7%。

3、合理组织车流、人流和车辆停放，妥善处理好地块内外交通的关系，做好地块内部与外部慢行交通的衔接，减少对城市交通的影响。

4、沿街商业配套内部道路需与市政道路对接，并对外开放。

控制图则

地块控制图则（详见附件）