| 内容建议及办法 | 物业管理是城市管理的一个重要组成部分，也是体现一个城市文明程度的重要窗口，直接关系到小区居民的切实利益和社会治安的稳定。但遗憾的是我市相当部分小区业主与物业管理人员、开发商之间矛盾较多，群众反映问题比较强烈，已成为一个社会问题。
一、矛盾产生的原因
1、 小区物业管理市场化运作程度偏低，缺乏竞争力。大部分小区物业都是由开发商或房屋产权单位单方面指定，来进行招标竞争，小区业主委员会也没有换物业公司的权力，大多数物业公司进入小区未经市场机制自由竞争选择和平等契约，或物业请业主投票决定。物业公司和小区业主的关系往往演变成“家长操办下的不幸婚姻”。“婚后的生活”自然也就弥漫着浓烈的火药味：口角之争、对簿公堂的情况早已屡见不鲜。缺乏感情基础是一大内在诱因。
2、部分小区房产开发商遗留的质量问题、设施不够完善等历史问题转嫁到物业公司头上，业主迁怒物业造成矛盾对立也是一个外部诱因。
3、物业公司服务项目内容和收费标准不够清晰明确，造成信息不对称。同时部分小区物业公司管理整体水平不高，服务意识不强，法律意识淡薄。物业公司正如小区业主说的收费眼红，要服务就耳聋或者说是干啥啥不行收费第一名。物业公司提供的服务跟业主预期有差距，造成服务欠缺-收费难的恶性循环激化矛盾。
二、建议措施
1、进一步强化物业服务行业监管。规范市场准入，市房管部门要依法加强物业服务企业的资质管理，完善物业服务招投标管理办法，进一步健全区级物业主管部门和街道参与监督管理的工作机制，要监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，街道、社区应当会同物业主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，规范物业服务企业公开收费价格和服务标准，为广大业主提供质价相符的服务，建立健全企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享。完善物业服务退出机制，对物业服务企业中途退出或者终止服务的，要监督其依法移交物业管理用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。
2、进一步规范物业服务收费机制。切实加强行政监管，市物价部门要会同房管部门完善物业服务定价成本监审制度，按照“公正合理、质价相符”的原则，确定物业服务等级和收费指导标准，规范物业服务企业收费行为，对违反规定的收费行为，要依法及时进行查处。注重完善合同约束，开发建设单位与房屋买受人签订商品房销售合同，应当有约定前期物业管理服务内容和收费标准的相关条文。业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或者物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设、物业主管部门和街道要督促相关责任单位及时妥善处理。对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。 |
