根据我市小微企业建设的实际需要和《余姚市人民政府办公室关于大力推进小微企业园建设的实施意见》(余政办发〔2017〕58号),经市政府审议,特制定《余姚市小微企业园区土地、厂房产权分割转让办法》以下简称《分割办法》,现就具体情况解读如下:

一、制定的背景

中小微企业是我市区域经济、居民创收、财政税源的主要支撑,也是产业集聚的需要。加快建设小微企业园也是推动资源节约集约利用的重要举措,是培育经济发展新动能的重要抓手,也是破解小微企业发展瓶颈、推动产业转型升级、创建经济发展示范区的有效载体。为加快小微企业园区的建设,急需制定相关土地、房屋产权分割办法,来解决小微企业入园难、取得土地难、融资抵押难的问题。

二、主要内容解读

分割办法共分四部分,明确了小微企业土地、厂房分割的相关要求和流程。

第一点,规定了小微企业园区开发类型。

类型共分两种:1.政府、村集体、国有资本和社会资本等以工业地产形式开发的小微企业园区。2.企业联合体建设、行业协会牵头建设等以企业联建形式开发的小微企业园区。

第二点,规定了小微企业园区分割的基本要求

1. 小微企业园区入园企业应符合园区产业门类和企业准入条件。(1)小微企业园区应根据《余姚市小微企业园区入园管理办法》建立小微企业园区对外招商、招租评估备案制度。市经信局会同市级有关部门和所在乡镇(街道)、经济开发区管委会按照“一园一策”的要求,设定每个小微企业园区的产业类型、投资强度、亩产效益、生产技术、环保消防等入园门槛,严把企业入园关。(2)注重产业培育,单个小微企业园区内产业门类一般不多于3个,主导产业规模占比超过2/3。鼓励同行业企业、产业链上下游配套企业入园集聚。(3)原则上用地规模小于10亩,单位投资强度、土地产出和税收低下的产业项目,需采用购买或租赁标准厂房方式入驻小微企业园区。

2.明确分割单元。(1)以工业地产方式开发的小微企业园区产业用房在符合现行规划、住建、消防、环保、安监等安全技术标准的前提下,对有固定界限、可独立使用、可供分割的最小单元作为产业用房的可供分割转让登记单元。单层、低层产业用房可以分幢、分区转让登记,最小单元不小于500平方米;多层产业用房可以分幢、分层转让登记,最小单元不小于300平方米。开发建设主体对行政办公及生活服务设施用房等非产业用房的自持比例不得低于30%。行政办公、职工宿舍可参照商业用房开发模式进行产权分割但转让对象须为入园企业;食堂、超市不得分割转让;配电房、消防池、绿化、道路等公用设施只登记不发证属入园全体业主共同所有。(2)以企业联建形式开发的小微企业园区其产业用房在满足规划、消防等独立使用功能的前提下可根据国有建设用地出让合同以及各组成成员之间产权约定比例登记到公共成立的联合体或分割转让给到各股东名下。

3.明确相关安全技术规范。(1)生产区域与生活区域分离且不在同一幢建筑物内。(2)建筑产权分割后,安全出口、疏散通道的设计应符合消防技术规范要求。(3)加强管控,确保小微企业园区内产业结构符合消防安全管理和技术规范要求。

4.小微企业园区分割转让对象应符合规定的入园企业标准。入驻的小微企业进行产权转让的,原则上由原开发建设主体回购。建设主体放弃回购的经属地乡镇(街道)、开发区管委会审核,若转让对象符合小微企业园区入园标准的,也可直接转让。

第三点,明确了小微企业园区分割转让的办理流程。

1.土地出让和前期审批手续办理

(1)以工业地产形式开发小微企业园区的,由园区所在乡镇(街道)、开发区管委会组织制定小微企业园区开发实施方案,市经信局牵头会同发改、规划、住建、消防、环保、国土、安监、交警等部门对开发实施方案进行评审明确产权初步分割要求,同时在国有建设用地使用权招拍挂公告和出让合同中注明。既有土地采用工业地产形式开发的开发实施方案经批准后在土地出让补充合同中予以注明。在取得国有建设用地使用权后,工业地产开发企业向规划、住建、消防等相关部门申请办理相关手续。通过“限房价、竞地价”方式进行的,同时在招拍挂公告和国有建设用地出让合同中明确小微企业建设标准和建成后的最高转让价格。

(2)以企业联建形式开发小微企业园区的,相关企业可共同成立联合体,通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权。在国有建设用地竞买报名时明确联合体内部各方出资比例,并在签订国有建设用地使用权出让合同时注明。

2.不动产权证书的办理

小微企业园区建设工程竣工并经复核验收后,凭小微企业园区入园企业名单及不动产登记所需相关资料,办理首次登记后再办理转移登记。小微企业园区入园企业名单需经园区所在乡镇(街道)、开发区管委会初核并经市经信局最终审定确认。

(1)以工业地产形式开发小微企业园的,小微企业根据小微企业园入园标准,向不动产权利人购买产业用房,并按照国有建设用地出让合同和开发实施方案的分割单元,办理不动产权证书,并注明“产权转让须符合小微企业园相关政策”。

(2)以企业联建形式开发小微企业园的,开发建设主体根据国有建设用地使用权出让合同约定的各成员(股东)所占,在项目复核验收时予以确认。办理不动产权证书,并注明“产权转让须符合小微企业园区相关政策。

第四点,明确相关规定。

本法所指的小微企业园区土地、厂房是指经有关部门评审通过,并经市小微企业园区建设管理工作领导小组批准建设,且符合规划、住建、消防、环保等安全技术标准,符合分割条件的土地、厂房。

本办法自发文之日起实施,有效期至2021年12月31日。

三、解读机关

解读机关:余姚市国土资源局

解读人:范森升（科室负责人）

联系电话:62704211

政策原文：http://www.yy.gov.cn/art/2018/11/22/art_1229136683_632195.html