各行政村：

　　    《四明山镇农村宅基地管理办法》已经镇政府同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。

四明山镇农村宅基地管理办法

第一章 总则

　　第一条 为贯彻落实省政府办公厅《关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）精神，进一步加强和规范农村宅基地管理，节约集约利用土地，科学规划村庄布局，推进美丽乡村建设，依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》 等有关法律法规和相关政策，结合本镇实际，制定本办法。

　　第二条 本镇行政区域内的农村宅基地管理适用本办法。

　　第三条 农村宅基地管理，必须严格实行“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则。城镇规划区内，停止新建独立式住宅。城镇规划区外，推行建设村民集中居住小区。

　　第四条 农村村民建房必须符合土地利用总体规划和城乡规划，切实保护耕地、节约集约利用土地，确需占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。

　　第五条 乡镇人民政府会同村委会要先行编制村庄建设规划和农村村民建房实施方案。深入调查摸底，全面掌握本辖区内无房户、危房户和困难户的真实情况，建立台帐，按照优先保障无房户、危房户的原则，每年编制农村村民建房实施方案，明确建房名单、规划选址、用地规模、时序安排以及实施方案的保障措施，有计划有步骤地保障农村村民合理的建房需求。

　　第六条 优先保障农村村民建房用地规划空间。农村村民建房符合村庄和集镇规划，涉及土地利用规划用途调整的，本镇于每年6月底前上报土地利用总体规划局部调整方案。农民建房地块确需安排在限制建设区的，允许使用本镇土地利用总体规划预留指标进行安排，将建房地块纳入允许建设区；建房地块位于有条件建设区的，可使用本镇规划预留指标，或在本镇范围内的允许建设区等面积置换，进行规划修改。

　　第七条 实行农村村民建房用地指标专项管理。根据上级下达的年度用地计划，每年安排不低于10% 的计划指标，重点用于解决无房户和危房户。同时，统筹用好地质灾害搬迁、下山脱贫异地搬迁等新增建设用地专项指标。积极盘活存量建设用地，引导村民建房占用非耕地，少占或不占耕地。大力推进农村土地综合整治，充分运用城乡建设用地增减挂钩政策，获得的增减挂钩指标，要重点保障村民建房用地需求。

　　第八条 改革农村村民宅基地审批制度。按照“农户申请、村级审查、乡镇审批，市管转用”的审批模式，简政放权，提速增效。乡镇人民政府负责本辖区内农村宅基地审批，并向市国土资源局备案。

　　第九条 建立农村宅基地共同监管责任机制。乡镇人民政府对本辖区内宅基地管理负总责；国土部门负责审核土地利用总体规划、农用地转用和宅基地审批备案工作；规划部门负责审核城乡规划。发改、民政、公安、城管等相关部门要依据各自职责，积极配合乡镇人民政府做好村民建房的相关工作。

　　第十条 建立农村宅基地管理长效制度。总结推广农村宅基地村级民主管理制度，通过“村规民约”民主协商等多种形式，充分发挥村委会和村民在宅基地管理中的积极性、主动性和创造性。建立村民建房用地审批与前三年农民建房供地率、违法用地、一户多宅处置相挂钩的奖惩制度。加强农村宅基地管理工作考核力度，把农村宅基地管理纳入乡镇街道年度目标责任考核体系。

第二章 建房条件

　　第十一条 具备下列情形之一的农村村民，可以申请宅基地。

　　（一）因国家建设，地质灾害移民、灾毁等需要搬迁的；

　　（二）实施村镇规划或旧村改造，必须调整搬迁的；

　　（三）常住人口中已领取结婚证书且原有的宅基地面积低于分户后可达到规定面积 90% 的；

　　（四）法律法规、规章规定可以申请建房的其他情形；申请农村村民集中居住小区住宅的，应符合上述规定。

　　第十二条 有下列情形之一的，不得再申请宅基地：

　　（一）已有宅基地并达到规定面积标准 90% 以上（含 90% ）的；

　　（二）出租、出卖或者以其他形式非法转让宅基地及地上建筑物，或将住宅改作他用的；

　　（三）以所有家庭人员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件的；

　　（四）原住宅拆迁中已以货币或调产安置形式予以补偿安置的，或已享受过住房困难家庭安置政策的、下山移民政策的、已申请并入住集中居住小区的；

　　（五）其他不符合申请建房条件的；

　　第十三条 乡镇人民政府在审批新建宅基地时，应当同时办理原宅基地使用权收回手续，收回原宅基地土地权利证书；当事人在申请办理新宅基地登记手续时，同步办理原宅基地注销登记手续。因旧房文物保护、拆除将危及其他住宅安全等原因不能拆除的，村民应与村委会签订旧房处置相关协议，原住宅用地的土地使用权由村委会收回；经村委会同意，可以将旧宅基地调剂给符合宅基地申请条件的其他村民，调剂协议签署后，必须办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续。

第三章 建房标准

　　第十四条 建房占地面积标准：农村在册人口1—3人为小户、4—5人为中户、6人以上为大户。杂地建房标准，大、中、小户占地面积分别为140、120、90平方米，耕地建房标准，大、中、小户占地面积分别为125、110、75平方米。

　　第十五条 建房建筑面积标准：大户(≥6人)建筑面积不得超过250平方米；中户(4-5人)建筑面积不得超过200平方米；小户（≤3人）建筑面积不得超过150平方米。《余姚市城乡技术管理规定》余政发〔2015〕34号。

　　第十六条 原有住房经依法鉴定为危房或因不可抗力原因毁损灭失的，可以申请在原址上改建或重建；在不改变建筑使用性质、不突破原建筑基底、不扩大原建筑面积及不增加原建筑高度的前提下，可不按上述规定的面积标准执行。

　　第十七条 村民自建住宅建筑层数不超过3层，房屋室内地坪必须根据地形与四邻及周边道路保持合理高差。一般建筑高度（指室外地面至建筑坡屋顶起坡点的高度）不得大于10米，建筑总高度（指室外地面至屋栋的高度）不得大于13米，屋顶坡度不得超过30°。若村民符合农村私人建房新建条件，且手续齐全，根据户口本实际人数及相关政策，可参照上述标准办理报批手续。

　　第十八条 农村村民的建房人口计算标准，按照家庭常住农业人口数确定，有下列情形的，可计入建房人口：

　　（一）已婚尚未有子女或已领取独生子女证的，可增加一个建房人口；（二）回乡落户的职工、军人和其他人员，持有原所在单位或者原户口所在地乡镇人民政府出具的无住房证明材料的；（三）原户籍在本村， 1998 年 1 月 1 日后在大中专院校毕业、结业、肄业且本人户口已迁回本市的；（四）法律法规规定的其他人员。

第四章 审批程序

　　第十九条 农村村民申请建房按以下程序进行：

　　（一）申请受理。农村村民应向户口所在地村委会提出书面建房申请。村委会对建房申请进行集体讨论，认为符合申请建房条件的，即在村公示栏内进行公示，公示内容包括申请建房的申请人姓名、户籍在册人口、现有住房情况及其处置方式，申请建房地点、建房用地面积等。公示期满无异议的，村委会签署意见后报所在地乡镇人民政府审查。

　　（二）现场踏勘。乡镇人民政府收到村委会上报的建房申请材料后，应在 5 个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查。对符合建房条件的建房户，召集相关人员现场踏勘调查，并出具现场踏勘调查意见。对不符合建房条件的建房户，一次性告知申请人。

　　（三）批前公示。对符合建房条件的建房户，乡镇人民政府应将拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在乡镇人民政府、街道办事处及所在村范围内公示，接受群众监督。

　　（四）审核审批。经公示无异议后，对符合建房条件的建房户，乡镇人民政府应在5个工作日内下发农村村民建房用地批准文件，同时向市国土资源局备案。农民多层公寓集中居住小区（住房）建设，按现有农房“两改”相关规定办理。

第五章 建设管理

　　第二十条 农村村民建房实行“四公开”、“四到场”制度。即：“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”和“定桩放样到场，墙基验线到场，施工过程到场，竣工验收到场”。乡镇人民政府应建立到场检查签字制度，有关责任人员须到场签字。在通过建筑验线后，农村村民方可开工建设，并严格按照批准的位置、建房占地面积、建筑面积、层数和高度等要求进行建设。

　　第二十一条 农村村民建房应当在批准之日起一年内竣工，因特殊原因无法按期竣工的，报经乡镇人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。

　　第二十二条 农村村民住宅竣工后，由乡镇人民政府负责竣工规划核实。农村村民持用地批准书、乡村建设规划许可证等资料向乡镇提出申请，乡镇人民政府组织相关人员实地核定村民住宅建设是否符合批准要求。

　　第二十三条 乡镇人民政府、相关执法部门及村委会应当加强对村民建房全过程的巡查和监管，发现违法建房，应当及时制止，依法查处。

第六章 法律责任

　　第二十四条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段，骗取批准占用土地建房的，由相关行政执法部门会同乡镇人民政府责令其退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，逾期不拆除的，依法强制执行。超过批准的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地论处，由乡镇人民政府、有关执法部门责令停止建设，限期改正。

　　第二十五条 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁农村宅基地自由卖买，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放房产权证和土地使用权证。

　　第二十六条 开展农村宅基地专项整治，依法依规清理“一户多宅”问题，集约节约，提高农村宅基地使用效率，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。

　　第二十七条 国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第二十八条 单位或个人以仿造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究相关责任。

第七章 附则

　　第二十九条 本镇其它有关农村村民宅基地管理规定，如与本办法有抵触的，以本办法为准。今后法律法规对农村村民宅基地管理有新的规定的，从其规定。

　　第三十条 本办法自 2017 年 10 月 1 日起执行。