各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门：
　　《余姚市关于加快推进以成片危旧住宅区为重点的城镇棚户区改造工作实施意见(试行)》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。
　　

余姚市人民政府        
　　2015年5月14日        
　　

（此件公开发布）
　　

余姚市关于加快推进以成片危旧住宅区为重点的城镇棚户区改造工作实施意见(试行)
　　

根据《宁波市关于加快推进以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作实施意见(试行)》(甬政发〔2014〕87号)精神，为加快推进以成片危旧住宅区为重点的城镇棚户区改造工作，结合我市实际，特制定本实施意见。
　　一、适用范围
　　本市城镇建成区范围内以成片危旧房改造为重点的棚户区改造和单幢危房解危适用本实施意见。
　　本意见所称成片危旧住宅区是指以《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）执行前建设的国有土地上的多层多业主住宅为主，安全隐患严重、住房条件困难、群众改造要求迫切的连片城镇旧住宅区。
　　本意见所称单幢危房是指经由市房屋安全鉴定办公室按相关程序认定为C、D级的城镇国有土地上单幢多层（3层及以上）多业主非自建住宅，不包括因违法装修致危的房屋。
　　二、目标任务
　　城镇棚户区改造以成片危旧住宅区改造为重点，同步推进非成套房片区和城中村改造。根据成片危旧房小区中房屋危险程度，结合周边条件分轻重缓急予以改造，力争通过五年时间的努力，基本消除安全隐患严重的成片危旧住宅区，有效改善城镇居民居住条件。
　　各地要从自身实际出发，结合区块开发建设、城镇基础设施建设、历史文化街区保护等，加快推进非成套房片区和城中村改造。
　　三、改造方式
　　成片危旧住宅区改造可以采取回迁重建、征收等多种方式实施，各地应根据房屋危险程度并结合周边条件，分轻重缓急做好宣传引导，充分尊重群众意愿，广泛征求民意，按照绝大多数业主的意愿确定改造方式。
　　（一）回迁重建方式
　　1．采取回迁重建方式实施改造的，应坚持“业主自筹、政策扶持、市场运作、自求平衡”原则，经所涉及房屋全体所有权人同意后，由业主委员会向属地乡镇（街道）（包括经济开发区，下同）提出协助申请，属地乡镇（街道）初审后报市旧城改造工作办公室（下称“市旧改办”），经市旧改办同意后，由房屋所有权人委托专业单位实施，所需资金由业主自筹分担。
　　2．根据成片危旧住宅区改造计划和控制性详细规划，业主应委托有资质的单位编制建设工程设计方案，在符合规划相关技术规范要求的前提下，允许提高容积率，调整建筑退让、套型比、停车位等技术标准或指标。
　　3．成片危旧住宅区回迁重建项目按程序办理用地手续，土地取得的方式保持不变；回迁重建项目按有关规定补交土地出让金，回迁重建房屋的土地使用年限重新计算。增加的住宅、商业用房等可出售，出售资金充抵改造成本。
　　4．成片危旧住宅区回迁重建项目相关税收优惠政策按照国家、省和宁波市有关棚户区改造的规定执行，地方留成部分通过安排支出补助项目建设。电力、通信、市政公用事业等企业应给予大力支持，减免入网、管网增容等经营性收费，免交白蚁防治费等规费。回迁安置房屋与原房屋等面积部分免缴房屋契税。
　　5．贯彻落实《关于简化优化基本建设项目办理环节和流程的实施办法(试行)》，简化优化连片危旧房改造回迁安置项目的审批环节和流程，各行业中介机构评估不作为单独审查环节。初步设计会审阶段，参加会审部门对设计方案在交通组织、防雷、消防、人防、绿化、建筑节能等方面提出具体明确的书面修改意见(注明强制性意见)。实施施工图联合审查，住建（园林）、气象、消防、人防等部门只对审图机构审查的建筑节能、防雷、消防、人防、绿化、抗震设计等结果进行确认。
　　6．教育、卫生等公共配套设施，可以在区域内进行统筹。绿地和人防工程可采用易地建设的方式落实，费用减半缴纳，其中人防工程住宅回迁部分面积全免。
　　7．市政府对回迁重建改造区块按原房屋建筑面积给予1000元/平方米的补助。
　　(二)征收方式
　　1．采取征收方式实施改造的，应坚持“业主申请、以旧换新、等价置换、鼓励自选”原则。
　　2．拟采取征收方式实施危旧住宅区改造的，市旧改办应当在每年12月底前将下年度危改项目房屋征收计划告知市发展改革局和市动迁办，列入我市国民经济和社会发展年度计划及房屋征收计划。
　　3．采取征收方式实施改造的，由属地乡镇（街道）进行入户调查登记，并根据调查情况拟定征收补偿方案。征收补偿方案经市动迁办审核后，由属地乡镇（街道）征询业主对房屋征收的意愿。在规定时间内，同意征收户数超过项目房屋总户数90%以上的，建设活动组织实施单位按规定程序向市政府（市动迁办）申请危旧住宅区改造房屋征收，并提交发改、国土、规划的相关证明，落实资金和产权调换房屋，市政府可视情况决定是否实施房屋征收；同意征收户数未超过项目房屋总户数90%的，属地乡镇（街道）可视情况给予一定宽限期允许业主调整征收意愿，如调整后的征收意愿仍未超过90%的，原则上五年内优先安排其他符合条件的项目。
　　4．实施危旧住宅改造征收，对被征收人按实施时本市房屋征收补偿有关规定给予补偿，但对补偿以外的补助、奖励政策，按本意见进行调整，一并在补偿方案中明确。
　　5．被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋的评估价值给予货币补偿后，不予增加货币补偿补助。鼓励被征收人用货币补偿资金在余姚市场上选购房屋，在征收补偿协议生效之日起24个月内购买房屋作为安置用房，并完成交易过户手续的，凭该房屋所有权证、土地使用权证和契税证，由房屋征收部门按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收房屋评估价值的按契税证记载的购房资金）10%的比例给予购房补助，超过期限不予补助。被征收人选择产权调换的，征收部门应当提供不小于被征收房屋建筑面积的产权调换房屋，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。可安置面积按被征收房屋补偿资金除以产权调换房屋评估比准价格为基数，向最接近面积的套型上靠确定，双方按评估价值结算差价。建设活动组织实施单位应当多渠道筹集安置房源，可将各类剩余的保障房和其他安置用房统筹用于危旧住宅区改造项目。被征收人在规定期限内完成签约，并在协议生效后规定时间内搬迁的，在不超过被征收房屋评估价值10%的比例范围内，根据不同的签约比例给予相应的提前搬迁奖励，最低不低于5%。被征收人属于低收入住房困难家庭或符合困难补助条件的，按项目实施时征收政策规定给予最低住房保障补偿或住房困难补助。
　　6．实施危旧住宅改造征收，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议，补偿协议签订应当实行信息化管理，确保“阳光征收”。在规定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效，否则协议不生效，房屋征收决定效力终止。具体的签约比例在征收补偿方案中予以明确，但不得低于90%。被征收人在规定的签约期限内未达到规定签约比例的，原则上5年内优先安排其他符合条件的项目。
　　(三)其他方式
　　如果回迁重建、征收等方式均难以实施的，对其中的单幢危房可根据实际情况，采取维修加固、原址重建、市场价回购等方式。
　　1．维修加固方式。对符合条件的C、D级危房，全体业主可向属地乡镇（街道）提出申请，由属地乡镇（街道）初审后协助业主做好维修加固方案报市旧改办，经审核同意后，由属地乡镇（街道）协助业主委托专业加固单位实施。市政府每年安排一定的补助资金有序推进危旧房屋改造工作，政府资金补助的应按规定办理相关建设项目审批手续。
　　2．原址重建方式。对符合条件的C、D级危房，全体业主可向属地乡镇（街道）提出申请，由属地乡镇（街道）协助业主征求规划等部门意见后报市旧改办，经审核同意后，按新建项目办理相关手续后组织实施。原址重建原则上不得改变原建筑使用性质、突破原建筑基底、扩大原建筑面积、增加原建筑高度，并符合建设工程规划许可证确定的其他条件。市政府对原址重建房屋按原房屋建筑面积给予1000元/平方米的补助。
　　3．市场价收购或房屋置换方式。对未列入近期成片危旧住宅区改造的D级危房，可由全体业主向属地乡镇（街道）提出申请，属地乡镇（街道）初审后报市旧改办，经审核符合条件的，由市保障性住房建设投资开发有限公司按市场评估价收购。选择房屋置换的，可从现有的保障房及其他安置房房源中选择房屋进行置换，置换双方按市场评估价结算差价，并可返还与原房屋等价值部分的契税和营业税、个人所得税等税费中的地方留存部分。
　　四、资金筹集
　　成片危旧住宅区改造按照“业主自筹、政策扶持、金融贷款、社会筹集”原则，多渠道筹措所需资金。
　　1．业主和相关责任单位合理承担。强化业主主体意识，成片危旧住宅区居民和相关单位根据《宁波市房屋使用安全管理条例》规定合理承担部分改造资金。
　　2．加大政府资金投入。市政府建立棚户区改造专项资金，用于专项补助成片危旧住宅区改造，具体办法由财政会同住建部门负责制定。成片危旧住宅区改造项目所产生的土地出让金扣除按规定应缴纳的税、费后全额用于该项目改造，实行专款专用。
　　3．争取银行金融机构贷款支持。加强棚户区改造融资平台建设，建立健全贷款还款保障机制，积极争取银行金融机构的贷款支持。加强与国家开发银行宁波分行的衔接，充分利用国家有关棚户区改造的优惠政策，获得成片危旧住宅区改造贷款支持。其他银行业金融机构要创新金融产品，改善金融服务，增加信贷资金安排，积极支持成片危旧住宅改造。
　　4．鼓励民间资本参与。鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与成片危旧住宅区改造，吸引有实力、信誉好的开发建设单位及社会力量参与。对民间资本参与成片危旧住宅区改造的，按照同策同价、一视同仁的原则，享受各项优惠政策和资金补助。对企业用于成片危旧住宅区改造的支出，准予在所得税前扣除。
　　五、保障机制
　　1．加强组织领导。建立市棚户区改造领导小组，负责组织领导和重大决策,由市长任组长，常务副市长和分管副市长任副组长，发改、财政、国土、规划、住建、动迁、国资、环保、金融等部门和相关乡镇人民政府、街道办事处主要负责人为领导小组成员。领导小组下设办公室(设在市住建局，并增挂“市旧城改造工作办公室”牌子)。组建一家具备投融资平台职能的公司作为宁波保障房公司子公司，由市住建局管理，负责我市成片危旧住宅区改造项目的资金运作。各乡镇（街道）也要成立相应改造领导小组和旧城改造工作办公室，负责各自辖区具体改造实施工作。
　　2．加强督查考核。将城镇棚户区改造工作纳入市政府对乡镇（街道）和相关市直部门的年度目标绩效考核，建立工作推进情况定期督查、定期通报以及年度考核制度，具体考核办法另行制定。对因工作推进不力、改造进度缓慢的乡镇（街道），以及工作不支持、不配合、推诿扯皮的相关部门进行约谈。
　　3．加强舆论宣传。充分发挥舆论引导作用，让全社会充分认识棚户区改造工作的重要意义，全面了解有关政策措施，使城镇棚户区改造工作深入人心，得到广大人民群众尤其是改造片区内居民的理解与支持。各地各有关部门在改造过程中，应坚持“阳光操作”，增加工作透明度，提高群众满意度，着力为棚户区改造营造良好的外部环境。
　　本实施意见6月15日起正式施行。
　

抄送：市委各部门，市人大常委会、市政协办公室，市人武部，市法院，市检察院。
余姚市人民政府办公室                                     2015年5月15日印发

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